ผมได้พบเจอกับชาวบ้านที่ถูกเอารัดเอาเปรียบมานาน อยากนำปัญหาต่างๆ ที่ทราบและเกิดขึ้นกันมากมาให้ชาวบ้านได้รู้เท่าทันคน เป็นเรื่องที่ชาวบ้านร้อนเงินนายทุนย่อมเข้าใจ แต่ก็ใช้กลวิธีบีบเจ้าของที่ดินด้วยการทำสัญญาขายฝากเพื่อหลีกเลี่ยงการฟ้องลูกหนี้หากไม่ชำระหนี้ นอกจากให้ทำสัญญาขายฝากแล้วยังแถมพ่วงด้วยการคิดอัตราดอกเบี้ยเกินกว่าที่กฎหมายกำหนดเป็นรายเดือน หากส่งแต่ดอกต้นไม่เห็นต้นครบกำหนดนายทุนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินทันทีโดยไม่ต้องฟ้องเป็นคดีต่อศาล
การขายฝาก คืออะไร มักจะเป็นคำถามที่ทำให้ชาวบ้านชวนคิด เมื่อนายทุนเห็นโอกาสว่าที่ลูกหนี้เข้ามาหาก็จะบอกให้ว่าที่ลูกหนี้ว่า ที่นี่รับขายฝากที่ดินอย่างเดียว ไม่ทำสัญญากู้ยืมหรือจำนอง เมื่อเจ้าของเงินเอ่ยเช่นนั้น ว่าที่ลูกหนี้บางรายก็ไม่เข้าใจว่าการขายฝากเป็นอย่างไร แต่ขอให้ได้เงินทำหมดโดยไม่ได้คิดถึงเวลาไถ่ถอน หรือ ที่ดินจะหลุดมือไปหรือไม่ มารู้อีกทีก็สายเสียแล้ว
การขายฝาก คือ การซื้อขายอย่างหนึ่งซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันทีแต่มีข้อตกลงว่า ผู้ขายฝากอาจไถ่ทรัพย์คืนได้ภายในเวลาที่กำหนด โดยข้อตกลงให้ไถ่คืนนั้นจะต้องตกลงกันในเวลาทำสัญญาขายฝากเท่านั้น
ทรัพย์สินที่สามารถขายฝากมีทรัพย์จำพวกอสังหาริมทรัพย์ ( ทรัพย์ที่เคลื่อนที่ไม่ได้ ) เช่น ที่ดิน ( โฉนด , น.ส.3 ) ต้องไปจดทะเบียนขายฝากที่สำนักงานที่ดินจังหวัด บางแห่งเป็นสำนักงานที่ดินจังหวัด…..(สาขา…..) ชื่ออำเภอ เป็นต้น โดยจะต้องทำการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ที่ดินด้วย
ส่วนทรัพย์สินจำพวกสังหาริมทรัพย์ ( ทรัพย์เคลื่อนที่ได้ )ที่มีราคา 500 บาท หรือ 500 บาทขึ้นไป เช่น รถยนต์ เครื่องสูบน้ำ เกวียน โทรศัพท์มือถือ โน๊ตบุ๊ค เป็นต้น การขายฝากจะต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือให้ผู้ขายและผู้ซื้อลงลายมือชื่อไว้ด้วย
ผู้รับซื้อฝากสามารถนำทรัพย์สินที่ขายฝากไปขายให้กับผู้อื่นได้ ควรตกลงกับผู้ซื้อว่าไม่ยอมให้ผู้ซื้อนำทรัพย์สินที่ขายฝากไปขายให้กับผู้อื่น หากผู้ซื้อฝ่าฝืนจะต้องรับผิดชอบชดใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้ขายฝาก ซึ่งอยู่ในระหว่างอายุสัญญาขายฝาก แต่หากพ้นกำหนดการไถ่ไปแล้วผู้ขายฝากไม่อาจเรียกร้องใดๆ ได้
เมื่อถึงกำหนดเวลาไถ่ถอนผู้ขายฝากไม่นำเงินมาชำระกำหนดไม่ว่าจะกำหนดไว้กี่ปีตามที่ตกลงกันในสัญญา ซึ่งอสังหาริมทรัพย์กฎหมายกำหนดให้ไถ่ถอนได้ไม่เกิน 10 ปี หากกำหนดเกินกว่านั้นกฎหมายให้ลดเวลาไถ่ลงมาเหลือ 10 ปี เท่านั้น ส่วนอสังหาริมทรัพย์จะต้องกำหนดไถ่ถอนภายในเวลา 3 ปี เท่านั้น หากมีการขยายเวลาขายฝากจะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือว่าได้มีการขยายเวลากันและนำไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ด้วย
หากทรัพย์สินที่ขายฝากเกิดดอกผลระหว่างการขายฝาก กฎหมายให้ทรัพย์นั้นตกเป็นของผู้ซื้อฝาก เช่น นายหมัดขายฝากวัวเพศเมียไว้กับนายมวย ในระหว่างการขายฝากวัวเกิดลูกออกมา 1 ตัว ลูกวัวนั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายมวยซึ่งเป็นผู้ซื้อฝาก จะแตกต่างกับทรัพย์สินอื่นที่เวลาไถ่ถอนผู้ซื้อฝากจะต้องส่งมอบทรัพย์สินที่ขายฝากคืนแก่ผู้ขายฝากในสภาพที่ทำการขายฝากและปลอดจากสิทธิใด ๆ เสมือนหนึ่งกรรมสิทธิ์ไม่เคยตกไปยังผู้ซื้อเลย
ในเรื่องของค่าธรรมเนียมนั้นขณะทำสัญญาขายฝาก ฝ่ายผู้ซื้อฝากจะเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียม แต่ในตอนไถ่ถอน ผู้ขายฝากจะต้องเป็นผู้ออกค่าธรรมเนียมการไถ่ถอนและยังต้องชดใช้ค่าธรรมเนียมการขายฝาก ที่ผู้ซื้อฝากได้ชำระไปตอนทำสัญญาขายฝากคืนให้แก่ผู้ซื้อฝากพร้อมด้วยเงินค่าไถ่ถอนด้วย
เกี่ยวกับเรื่องของดอกเบี้ยกฎหมายกำหนดให้คิดดอกเบี้ยได้เพียงร้อยละ 15 ต่อปี เท่านั้น บางรายถูกคิดดอกเบี้ยร้อยละ 10 ต่อเดือน ซึ่งเป็นดอกเบี้ยมหาโหดหากคิดต่อปีเท่ากับร้อยละ 120 ต่อปี ซึ่งบางรายกำหนดสินไถ่ไว้สูงกว่าความเป็นจริงโดยรวมราคาที่ขายฝากเข้ากับดอกเบี้ยอัตรามหาโหดซึ่งเกิดกว่าที่กฎหมายกำหนดไว้ หากเป็นเช่นนี้กฎหมายบังคับให้ลดลงเหลือร้อยละ 15 ต่อปี
ข้อควรระวังเป็นอย่างยิ่งเกี่ยวกับการขายฝากเนื่องจากกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายฝากนั้น ตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันที ดังนั้นในระหว่างที่ผู้ขายฝากยังไม่ได้ใช้สิทธิขอไถ่ถอน ผู้ซื้อฝากอาจนำทรัพย์สินที่ขายฝากไปจำหน่าย จ่าย โอน จำนอง ก็ได้ กฎหมายจึงเปิดช่องให้ผู้ขายฝากระบุไว้ในสัญญาขายฝากว่าห้ามมิให้ผู้ซื้อฝากจำหน่ายทรัพย์สินที่ขายฝากในระหว่างที่สัญญาขายฝากยังมีผลบังคับอยู่
สุดท้ายจะเป็นเรื่องของการไถ่ถอนการขายฝาก หากนำเงินพร้อมดอกเบี้ยไปมอบให้ผู้ซื้อฝากควรนำไปชำระภายในระยะเวลาที่ระบุในสัญญา หากผู้ซื้อฝากอ้างว่าจะขยายเวลาไถ่ถอนให้เองท่านก็อย่าไปหลงเชื่อก็แล้วกัน หรือผู้ซื้อฝากไม่ยอมรับเงินต้นและดอกเบี้ยสูงสุดตามที่กฎหมายกำหนดคือ ร้อยละ 15 ต่อปี แต่จะเอาตามใจผู้ซื้อฝากพร้อมกับบิดพลิ้ว และไม่ยอมให้ใช้สิทธิไถ่ ทางออกของผู้ขายฝากนั้นไม่ยาก เพียงแต่ผู้ขายฝากนำเงินที่ต้องชำระตามความเป็นจริงซึ่งเป็นสินไถ่ เขาจะเรียกกันตามภาษากฎหมายว่า การวางทรัพย์
( เงินสินไถ่ ) นำไปติดต่อวางทรัพย์ที่สำนักงานวางทรัพย์ ซึ่งตั้งอยู่ใน กรมบังคับคดี สำนักงานบังคับคดีจังหวัด หรือศาลจังหวัดกรณีไม่มีสำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานบังคับคดี เพียงเท่านี้ทรัพย์สินที่ขายฝากก็จะตกมาเป็นกรรมสิทธิ์กลับคืนผู้ไถ่หรือผู้ขายฝากตั้งแต่เวลาที่ผู้ไถ่หรือผู้ขายฝากได้ชำระเงินค่าสินไถ่หรือวางทรัพย์ทันที
ส่วนหนังสือเอกสารสิทธิ์ ( กรณีอสังหาริมทรัพย์ ) ที่ผู้ซื้อฝากยึดถือไว้ เจ้าพนักงานวางทรัพย์ก็จะดำเนินการแจ้งให้ผู้ซื้อฝากนำมาส่งคืนให้แก่ผู้ขายฝากซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์สิน หรือ นำส่งสำนักงานวางทรัพย์ ส่วนทรัพย์สินที่เป็นสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ต่างจากทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ครับ.